Umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna z deweloperem

Zawarcie tej umowy w formie aktu
notarialnego jest bardzo ważne
z kilku powodów, najistotniejszy
z nich: w przypadku gdyby deweloper
uchylał się od zawarcia w wyznaczonym
terminie zasadniczej
umowy sprzedaży, możemy przed
sądem dochodzić jej zawarcia,
a prawomocne orzeczenie zastąpi
oświadczenie woli dewelopera
i tym samym dojdzie do zawarcia
właściwej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna powinna zawierać m.in.: dokładne określenie stron, szczegółowe określenie przedmiotu umowy, przejrzysty sposób wyliczenia ceny sprzedaży oraz wszelkie dodatkowe warunki oddania budynku do użytku i przeniesienia własności lokalu na nabywcę. Termin zawarcia właściwej
umowy sprzedaży ma tutaj
zasadnicze znaczenie z uwagi na to,
iż charakter umowy przedwstępnej
niejako nakazuje określenie dokładnego
terminu, daty kalendarzowej,
aby nie powodować nieporozumień
między stronami. Roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej ulegają przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała
płatności być zawarta. W przypadku gdy sąd oddaliłby żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od uprawomocnienia się takiego orzeczenia (art.
390 § 3 Kodeksu cywilnego). Kolejnym istotnym elementem umowy przedwstępnej jest dokładne sprecyzowanie harmonogramu wpłat kolejnych rat. Najlepszym rozwiązaniem jest oczywiście takie gdy wpłaty uzależnione są od postępu robót budowlanych, aczkolwiek z reguły są to konkretne terminy. Umowa sporządzona w formie aktu notarialnego skutkuje wpisem roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości co zabezpiecza nas rzeczowo jako ewentualnych wierzycieli, nawet na wypadek upadłości kontrahenta.
Forma notarialna wiąże się
z koniecznością poniesienia kosztów
w postaci opłaty notarialnej,
która przy umowie przedwstępnej
stanowi zwykle 50% kwoty jaką
należało by uiścić w momencie
zawarcia zasadniczej umowy
sprzedaży przed notariuszem. Kwota ta może jednakże okazać się symboliczna gdyby okazało się, iż kontrahent okaże się być nierzetelny i będzie kolokwialnie mówiąc kombinował jak wzbogacić się naszym kosztem.
Podsumowując, zanim podpiszemy
jakąkolwiek umowę z deweloperem
należy dokładnie ją przejrzeć,
najlepiej poradzić się prawnika
w kwestii poprawności umowy, jej
zgodności z prawem, pod kątem
ewentualnego występowania w niej
niedozwolonych klauzul (art. 3853 Kodeksu cywilnego) tj. takich które rażąco naruszają nasze interesy i kształtują nasze prawa w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami.
Należy pamiętać po pierwsze, iż
umowa rezerwacyjna nie gwarantuje
nam tyle ile może się wydawać, aczkolwiek
możemy śmiało ją zawierać,
po drugie: umowę przedwstępną
należy dla zabezpieczenia naszych
interesów zawierać zawsze w formie
aktu notarialnego, a w przypadku
gdy kontrahent nie będzie temu
przychylny - zakończyć z nim jakakolwiek
współpracę, bo oznaczać to
może tylko, iż wcale nie ma zamiaru
wywiązać się z umowy. Drodzy Państwo, nie bójcie się pytać, dociekać, negocjować, radzić się, bo kto pyta nie błądzi, a już na pewno nie chcielibyśmy zbłądzić w drodze do osiągnięcia celu, którym jest w tym przypadku nasza nowa nieruchomość.